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京都中心部のマンション着工急減 高騰で一般層の取得困難

京都市中心部で建設中のマンション。地価高騰で着工数が急減し、分譲価格も高止まりしている(京都市中京区)
京都市中心部で建設中のマンション。地価高騰で着工数が急減し、分譲価格も高止まりしている(京都市中京区)

 大阪国税庁が2日発表した路線価は、京都市中心部で前年からの上昇幅が2桁となる地点もあるなど、地価高騰を印象づけた。訪日観光客の増加を受け、宿泊施設の開発業者が高値で土地を仕入れていることが背景にあるが、その影響でマンションの建設用地が取得しにくくなり、着工数が急減。分譲価格も高止まりし、中間所得層の取得が困難になっている。周辺部の住宅開発にシフトする不動産業者も多く、市中心部が空洞化する恐れもある。

 「田の字エリア 初プロジェクト」。マンション開発大手の三菱地所レジデンス(東京)は、京都市中京区油小路通三条下ルに建設中の物件で、「田の字」と呼ばれる市中心部の立地を前面に出してPRしている。全37戸で平均価格は6千万円台半ばと高額だが、現時点の成約率は8割と好調という。

 同社関西支店の担当者は「市中心部のマンション需要は、依然として高い」と手応えを語る。建設用地の取得をめぐるホテルとの競争激化でマンションの供給が減少し、希少性が増していることも人気の一因と見る。他府県の購入者が多いのも特徴で、油小路通の物件は買い手の3割が首都圏の在住者という。

 国土交通省の調査によると、京都市内の2017年の住宅着工は8978戸と前年から14・2%減り、6年ぶりに1万戸を下回った。特に低調だったのは分譲マンションだ。17年の着工数は1272戸で4割減少。住宅着工全体の対前年の変動率を行政区別にみると、下京区が51・3%減と最も低下幅が大きく、上京区と東山区も4割減った。

 資材費や人件費の上昇で新築マンションは値上がりしているが、日銀の大規模な金融緩和により住宅ローン金利は超低水準で、全国の着工数は横ばいだ。景気拡大期にもかかわらず、供給が激減する京都市の特異さが際立つ。「土地取得で競合するホテルに価格面で太刀打ちできない。中心部は新規分譲の計画すらない」。地元マンション開発業者の担当者はこう嘆く。

 分譲価格の高騰は、若年層の都心離れにつながりかねない。四条通河原町界わいで新築マンションを1年近く探す会社員の女性(26)は「気に入った物件は8千万円以上。あまりに高い」として、中心部から離れた場所も選択肢に入れ始めた。不動産コンサルタントの天野博さん(70)=下京区=は「売買しているのは富裕層。一般人は蚊帳の外というマーケットになっている」と指摘する。

 一方、中心部から離れた市内の鉄道沿線では住宅開発が堅調だ。市況調査会社の不動産経済研究所(東京)によると、マンションの着工は右京区や伏見区など周辺部で活発化しているといい、この傾向はしばらく続くとみる。

 滋賀県の路線価が10年ぶりに上昇に転じた背景にも、京都市中心部の地価高騰があるという。県統括鑑定評価員を務める不動産鑑定士の山﨑琢磨さんは「滋賀で住宅を求める動きが県南部のJR東海道線沿線を中心に広がり、駅前のマンション開発が活発化している」と分析している。

【 2018年07月03日 10時00分 】

ニュース写真

  • 京都市中心部で建設中のマンション。地価高騰で着工数が急減し、分譲価格も高止まりしている(京都市中京区)
  • 分譲マンションの着工戸数
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